Honoraires : charge vendeur ou acquéreur, quelle différence ?
Lors de la signature d’un mandat de vente, les honoraires peuvent être portés soit à la charge de l’acquéreur, soit à la charge du vendeur.
À première vue, il paraîtrait assez logique de faire supporter la charge des honoraires au vendeur avec qui l’agence a signé un mandat de vente… mais à première vue seulement.
Mais alors quel est l’impact pour le vendeur et pour l’acquéreur ?
Pour le vendeur le choix de signer un mandat avec des honoraires à la charge vendeur ou acquéreur n’a aucun impact pour lui. En revanche s’il signe un mandat charge vendeur, cela impose à l’acquéreur une « surtaxe » de droits de mutation.
Explications
Lorsque les honoraires d’un mandat de vente sont à la charge de l’acquéreur, les droits de mutation (communément appelés frais de notaire) sont calculés sur le prix net vendeur du bien. C’est à dire hors honoraires d’agence.
Exemple: sur un bien à 525 000 € Honoraires d’agence inclus de 25 000 €, les droits de mutation sont calculés sur le net vendeur, soit sur 500 000 €.
Droits de mutation = 500 000 * 8 %= 40 000 €.
En revanche, lorsque le mandat de vente est à la charge du vendeur, les droits de mutation sont calculés sur le prix total du bien soit sur 525 000 €.
Le fait de porter les honoraires à la charge du vendeur implique donc un surcoût de taxes de 2 000 € pour l’acquéreur.
Droits de mutation = 525 000 € *8 %= 42 000 €
Evidemment, plus les honoraires d’agence sont élevés, plus le surplus de taxes à payer sera important.
En conclusion :
Que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, dans les faits, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie. La raison est simple : le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l’autre. Prenons l’exemple d’un vendeur qui mettrait en vente un bien immobilier dont la valeur est de 300 000 €, avec des frais d’agence de 15 000 €. On distingue alors deux cas de figure :
- Si les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur, le prix de vente affiché sera l’addition de la valeur du bien et du montant des frais d’agence, soit un prix de vente de 315 000 €.
- Si les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier précisera que le prix du bien est de 300 000 €, auquel il faut rajouter le montant de sa commission de 15 000 €.
Dans les deux cas, l’acquéreur devra bel et bien s’acquitter de la somme de 315 000 € et c’est donc bien systématiquement lui qui règle les frais d’agence.
Par exemple, pour un bien à 1 000 000 € incluant 50 000 € d’honoraires d’agence à la charge du vendeur, il s’agira de 4 000 € (50 000 €* 8% de droits de mutation) de taxes supplémentaires à débourser pour l’acquéreur.
Par conséquent si l’acquéreur a le choix entre 2 agences ayant un bien en vente au même prix et même pourcentage d’honoraires, mais l’une avec des charges acquéreur et l’autre avec des charges vendeur, l’acquéreur aura donc tout intérêt à choisir l’agence avec des charges acquéreur pour éviter ce surplus de taxe.
Le vendeur a donc lui aussi tout intérêt à signer un mandat de vente à la charge de l’acquéreur afin d’éviter un surplus de taxes à l’acquéreur.
Par ailleurs dans le cadre d’un mandat charge vendeur, la loi n’impose pas de communiquer le pourcentage d’honoraires dans l’annonce. Contrairement au mandat charge acquéreur où doivent clairement apparaître dans l’annonce : le prix honoraires d’agence inclus, le pourcentage d’honoraires et le prix hors honoraires. Exemple: 525 000 € HAI (honoraires d’agence inclus), dont 5 % TTC à la charge de l’acquéreur, prix hors honoraires: 500 000 €.
En définitive, lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, cela peut avoir un effet dissuasif. Il peut avoir l’impression de payer des frais supplémentaires en lisant l’annonce. Pourtant, en prenant en compte les frais d’acquisition, il est plus intéressant pour un acheteur de payer les frais d’agence.
Mais cette logique n’intervient que si vous vendez en passant par une agence avec une commission élevée. Sinon, l’impact est minime sur le coût d’acquisition finale.
